北京市德昀律師事務所談小產權房的法律地位與風險--實踐中,小產權房的銷售十分火爆,原因在于小產權房絕對的價格優勢, ,其價格只有同期商品房的25%到30%,巨大的價格差讓購房者肯冒風險購買小產權房,而且隨著購買者人數的越加增長,抱著從眾心理的潛在購房者似乎更放心的購買了,畢竟在百姓心里“法不責眾”,那么法究竟該不該責眾,小產權方的法律地位如何，購買小產權房有哪些風險呢?
“小產權房”并不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。與之相對應的則是所謂的大產權房,即由國家統一制作發放房屋所有權證和國有土地使用權證的房產。目前通常所謂的“小產權房”,也稱“鄉產權房”,是一些村集體組織或者開發商建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的,由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產,其購房者多是村集體經濟組織以外的第三人。兩者的區別在于前者的購房者可以依據《物權法》等相關法律取得房屋的完整的所有權,依法享有占有、使用、收益和處分的權利,其合法權益受到法律的承認和保護,任何人不得侵犯該類合法的產權,否則要承擔相應的侵權責任;而后者其實就是“鄉產權”,它并不構成真正法律意義上的產權,處于法律的灰色地帶,甚至一定程度上是違反目前法律規定的。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只有享有使用權。
事實上,購買小產權房同樣存在著政策等一系列的風險,在購買的是在建鄉產權房,購房人與開發商簽訂合同并交付房款后,如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目,可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款,購房人就可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。另外,購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權,購房人并非合法的產權人,所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
北京市德昀律師事務所談小產權房的法律地位與風險，提醒購買小產權房的風險現實的存在著,購房者的利益能否得到維護取決于賣房者是否“違反”本來就無效的合同,取決于政府的政策,取決于開發商的責任與誠信度,購房者處在一個被動的尷尬境地,一旦上述三環節的任一環節出現故障,購房者只得無奈承受損失。因此，購房者在國家新的小產權房法律法規出臺前，購買小產權房一定要充分考慮并仔細分析購買小產權房所隱藏的風險。
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